ワンルームマンション投資。
多くの電話勧誘の事実と失敗例が誌面を飾り、不動産投資の代表格として見えないリスクを毛嫌い検討すらしない方も多いでしょうう。一方で「不動産投資」というキーワードにおいての幾つかのメリットを期待し、比較的手軽にリスク少なく始められるワンルームマンション投資に興味がある方も一定数いることと思います。
私は後者です。投資には比較的明るいFP保持者として、可能な限り資産運用の幅は持たせたいと考えています。
ワンルームマンション投資に関しては、非常に多くの記事が他のメディアで取り上げられているのでここでその詳細に触れることは意味のないことだと思っています。
参考になる代表的なものが以下かと思います。
ワンルームマンションの投資のメリット
ワンルームマンションは不動産投資の中では投資金額も少なくて済むのが特徴です。とはいえ、それでも2,000-3,000万円が都内においての平均購入額であることを考えると決して庶民がライトに手が出せるものではないのは事実です。それでも検討するに値する一般的な投資メリットは以下になります。
- 金銭的メリット）私的年金の活用が可能←ローン完済後の定期的不労所得
- 金銭的メリット）生命保険機能←ローン組による団体信用生命保険
- 金銭的メリット）一定の節税効果←事業所得赤字時の給与所得合算による住民税・所得税の圧縮
- 比較的他の不動産投資より始めやすい
- 売却の際の流動性が他の不動産投資より比較的高い
- 賃貸管理の手間がかからない
- 入居需要の高さ
ワンルームマンション投資のデメリット
- 金銭的リスク）空室リスク←特に1室管理の場合に顕著
- 金銭的リスク）経年劣化による家賃低下リスク
- 金銭的リスク）経年劣化による修繕費の発生
- 金銭的リスク）ローン組み込み時の金利上昇
考察
少なくともワンルームマンション投資がすぐに投資に対して多額のリターンが見込めるような儲かるものではないということは確かです。また、流動性に乏しく株式などと異なり経年劣化する現物資産であることを考慮すると非常に長期の視点にたって、年金的期待をするとこいうのが正しい捉え方だと思います。
その長期的視点に立つ上で、将来得られるであろう不労所得や他のメリットと長期にわたるデメリットのリスクをどう抑えていくか、どの程度許容できるのかが鍵となりそうです。
以下がメリット、デメリットを把握したうえでのまとめです。
- サブリースはほぼ確定的におすすめできない。
- 築古マンション投資はほぼ確定的におすすめできない。
- 新築、中古は意見が別れるも新築プレミアムは投資家にはあまり関係ない。
- ワンルームマンション投資は1室運用ではなく複数運用を行うことで空室リスクなどを軽減させる方針が必要。
- ワンルームマンション投資は1室運用ではなく複数運用を行うことで、複利運用によるレバレッジを効かせる方針が必要。信用によるローンを組むことにより1室運用よりも早い返済を実現させる。
結論
上記を鑑み、幾つかのマンション投資デヴェロッパーと打ち合わせを重ねてきました。特に金銭面では向こう60年にわたるシミュレーションを行いましたが、リスクを許容できるほどの決定的な状況には考えづらい結果となりましたので私はワンルームマンション投資を諦めました。
特に気になったのは自己資金0という条件でのシミュレーションにはなりますが、物件に対して累計収支が逆転するのが50年後という厳しい計算結果になったことです。築50年の物件の家賃は当初の何％になるでしょうか。空室はないと言い切れるのでしょうか。現在最古のマンションが築60年ほどということを考えても読みづらい将来です。この50年、順風満帆に自分の人生はうまく運ぶのか。それと並行して私のマンションは順調に借主とともに暮らしていけるのか。
これは予想するだけ無駄でもありますが、無駄と感じた瞬間どちらに転ぶかは明白ですね。
あくまで私の話です。
では。
